■克里絲蒂娜·威爾遜博士 UK-GBC經(jīng)濟(jì)與市場理事

低碳建筑

將拉動新一輪房價增長

據(jù)英國《金融時報·觀察家》2015年7月旬刊報道，花旗銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家安德魯·柏廉提斯預(yù)測，“英國的低碳建筑必將拉動新一輪房價增長。”他指出：受市場需求的影響，2015年下半年英國低碳房地產(chǎn)價格仍將出現(xiàn)總體增長趨勢，并拉動消費支出的增長。

報道稱，另一方面的統(tǒng)計指數(shù)顯示：英國哈利法克斯銀行一項關(guān)于2014年以來綜合的英國房地產(chǎn)價格，2014年第四季度的低碳房價水平較上年同期上漲3.8%，2014年第二季度上漲4.9%，第三季度上漲6.9%，第四季度上漲7.2%全年平均漲幅約為5.7%，這是2010年以來英國房地產(chǎn)價格第一次高于5%的長期平均漲幅。

該銀行的房地產(chǎn)價格指數(shù)同時顯示，在經(jīng)歷了21世紀(jì)以來，特別是2011年、2012年和2013年連續(xù)三年的下跌之后，英國房價在去年以低碳被動房屋迎來了一次真正的綠色新潮。但報道同時指出，目前其他調(diào)查結(jié)果也顯示，近期英國新增低碳房屋與零碳社區(qū)房產(chǎn)在抵押貸款數(shù)量和房地產(chǎn)價格按月統(tǒng)計方面均出現(xiàn)了強(qiáng)勁上升勢頭。

當(dāng)?shù)吞忌鷳B(tài)成為資本

環(huán)境污染、生態(tài)惡化使我們越來越認(rèn)識到了生態(tài)環(huán)境的價值。企業(yè)排污需繳費，居民排水、倒垃圾也需繳污水處理費、垃圾處置費，生態(tài)環(huán)境的價值被價格化、貨幣化了，那么憑借低碳生態(tài)的價值能否牟取更大的價值呢？如果可以，它就可以成為資本。

從現(xiàn)實上看，在倫敦南部倫敦路將廢物、陽光、空氣和水充分利用的零能耗社區(qū)貝丁頓就身價倍增。在英國科茨沃爾德自然保護(hù)區(qū)內(nèi)新建成的夢幻般蜂蘭生態(tài)別墅，是氣候良好，環(huán)境幽雅，又是恒溫、恒濕、恒氧、低噪、適光的綠色低碳建筑，賣出了創(chuàng)紀(jì)錄720萬美元的高價。而從功效論看，我們必須承認(rèn)低碳生態(tài)或零碳環(huán)境對我們是不可或缺的，是極為有用的。再從財富論看，低碳房屋或零碳建筑是我們未來創(chuàng)造財富的要素之一。正如UK-GBC經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉·拉伯第說：“低碳生態(tài)或零碳環(huán)境作為生活資源是有‘價格或價值’的。有時表現(xiàn)為比較實的物質(zhì)性的產(chǎn)品價值；有時表現(xiàn)為比較虛的舒適性的服務(wù)價值，其價值的大小則決定于它的有限性、稀缺性和開發(fā)利用條件。”低碳生態(tài)或零碳環(huán)境的價值一旦成為人們牟取利益的資源，它就成為可以帶來更大價值的價值，它就被資本化了。

調(diào)整產(chǎn)業(yè)把握市場先機(jī)

2010年10月，歐盟正式出臺了歐洲國家的建筑節(jié)能性能指導(dǎo)法案，要求歐盟的新建筑在2018年達(dá)到接近零碳放的標(biāo)準(zhǔn)。2014年8月，歐盟各國領(lǐng)導(dǎo)者又一致達(dá)成協(xié)定，要求歐盟成員國加強(qiáng)建筑業(yè)立法，規(guī)范建筑的能源認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，在2020年全面實現(xiàn)新建筑近零耗能的零碳化目標(biāo)。為此，英國調(diào)整《建筑規(guī)范》之后，LCRI、UK-GBC與住房規(guī)劃部聯(lián)合宣布截止到2016年，英格蘭和威爾士所有建成的新房屋將要求實現(xiàn)“低碳化”標(biāo)準(zhǔn)。這條法案意味著，低碳化被動屋作為一種近乎零耗能的節(jié)能建筑在整個歐洲獲得了更大的市場機(jī)會，而在歐盟政治層面上，擁有被動屋制造技術(shù)和率先建立起建筑能源認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)體系的英國，在生態(tài)建筑市場的競爭中獲得了先機(jī)。

據(jù)英國低碳研究中心（LCRI）估計，在2015年~2025年間，英國的低碳房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)低碳環(huán)保產(chǎn)業(yè)年度價值將突破千億英鎊，年度經(jīng)濟(jì)增長率約在20%~35%，約占英國GDP的2.4%，表示英國將成為全球約10兆英鎊低碳環(huán)保房地產(chǎn)品市場的主要供應(yīng)者。

建立完善低碳市場

在低碳市場下，低碳房地產(chǎn)企業(yè)可以從低碳中獲利，在一定程度上彌補(bǔ)低碳化初期研發(fā)等的投入，將成本控制在消費者可以接受的范圍內(nèi)，低碳房地產(chǎn)的價格得以市場調(diào)節(jié)，從而影響供需和全社會的低碳觀念。

為了把握市場商機(jī)與導(dǎo)向，通過建立碳交易市場、實行綠色資本市場準(zhǔn)入制度、環(huán)境信息披露制度等重點考慮環(huán)境影響性因素的制度，才能夠有效的斬斷不符合低碳化標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條，阻礙其發(fā)展和過度擴(kuò)張，而讓低碳化的房地產(chǎn)企業(yè)擁有更多的發(fā)展空間和資金支持。具體而言，一是建立碳交易市場，促使低碳房地產(chǎn)企業(yè)憑借碳減排獲取收益，約束碳排放超標(biāo)企業(yè)為高排放支付代價；二是建立環(huán)境信息披露制度，將環(huán)境因素作為主要考察對象向社會公布，監(jiān)督企業(yè)降低碳排放量；三是實行綠色資本市場準(zhǔn)入制度，幫助低碳房地產(chǎn)企業(yè)融資，為低碳化發(fā)展提供更加便利的資金支持。

低碳樓房

提升產(chǎn)業(yè)收益強(qiáng)勁增長

盤點2014年以來，無論是側(cè)重低碳商業(yè)地產(chǎn)還是低碳住宅地產(chǎn)，尤其是那些以倫敦房產(chǎn)市場為主要業(yè)務(wù)的低碳地產(chǎn)大亨們，他們的全年或半年年度報告中可以發(fā)現(xiàn)：不論收益還是稅前利潤均遙遙領(lǐng)先其他開發(fā)商：其中戴維斯集團(tuán)2014年的低碳房收益高達(dá)39.57億英鎊，較前一年增長了約26.53%，2015年上半年又比上年同期增長18.93%；2013年巴拉特公寓開發(fā)集團(tuán)的稅前利潤低于伯克利群伯克利群房地產(chǎn)公司公司，而2014年的二期低碳房樓盤逆襲反超達(dá)到3.906億英鎊，稅前利潤增長達(dá)到了103.44%，2015年上半年更是驚人地比去年同期增長約143.41%。該開發(fā)商旗下倫敦地區(qū)熱門的低碳型樓盤有位于Islington的Queensland Terrace和位于Westminster的Great MinsterHouse，以及位于Soho的SohoThirteen等，在整個大倫敦區(qū)也多有亮眼表現(xiàn)。

與巴拉特和伯克利群相比，其他低碳房地產(chǎn)開發(fā)商低碳房地產(chǎn)業(yè)績也是強(qiáng)勁增長，柿子生態(tài)房地產(chǎn)公司和泰勒瓦彼房地產(chǎn)公司均有望超越伯克利群的年收益額，這兩家的開發(fā)商的稅前收益增長勢頭也相對迅猛。從這兩家的2015年上半年報告中可以看到，他們僅半年時間的收益就已逼近伯克利群2014年的全年收益額。特別是柿子生態(tài)房地產(chǎn)公司今年的稅前收益預(yù)計有望超過伯克利群；有可能與巴拉特集團(tuán)的低碳房業(yè)績相當(dāng)。柿子生態(tài)房地產(chǎn)公司在英國全境各地均有新開發(fā)的低碳型樓盤，以大倫敦區(qū)為例，有位于Kent的Waterside at The Bridge，位于Middlesex的St Andrews Park和位于Essex的The Drive等等。

另一個值得注意的開發(fā)商是Bovis Homes，盡管預(yù)估全年收益和全年稅前利潤無法與巴拉特集團(tuán)和伯克利群公司抗衡，但其增長速度不可小覷。可以看到Bovis Homes2015年上半年收益增長率約為74.67%，而今年上半年的稅前利潤0.894億英鎊就已較前一年同期的0.486億英鎊增長約165.59%，雖然僅就數(shù)額而言其半年稅前利潤甚至沒有超過億英鎊大關(guān)，但增長率165.59%的成績也已將其他半年報告中的開發(fā)商遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。不同于巴拉特集團(tuán)著重倫敦及大倫敦地區(qū)，Bovis Homes的低碳樓盤地點更加廣泛地散落分布于英國南部，比如位于Hertfordshire的Foley Green at Abbotswood Park，位于Surrey的Langshott Park at The Acres和位于Essex的Glebe Place等等。

至于尼克爾遜房地產(chǎn)公司，在今年上半年報告中的收益和稅前利潤均表現(xiàn)均平平無奇，2015年上半年收益僅3.231億英鎊，較2014年同期的增長率僅有25.57%；稅前利潤也遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法突破億英鎊大關(guān)，2015年上半年稅前利潤僅為0.384億英鎊。但是尼克爾遜公司在倫敦地區(qū)也有一些新開發(fā)的低碳型樓盤，例如位于倫敦北部的The Bevenden，位于Hammersmith的St Peters Place和位于Tooting的The Broadway項目等；這些低碳型樓盤將在2016年開盤上市，明年該公司的收益和稅前利潤必將會強(qiáng)勁增長。

房地產(chǎn)市場的未來趨勢

有趣的是，在低碳型與零碳化的民居類房屋成為拉動英國房地產(chǎn)市場的新動力中，別墅類、大樓式、公用型的低碳型與零碳化建筑在市場中呈現(xiàn)價格走低的趨勢。UK-GBC經(jīng)濟(jì)學(xué)家麥克·馬特森認(rèn)為：“這類建筑價格走低的主要原因是，在英國新興的低碳型與零碳化建筑新潮中，大資本介入進(jìn)一步完善了低碳型與零碳化被動建筑的設(shè)計和技術(shù)，并把附加成本降到了更低，已經(jīng)降到了建筑成本的34%左右。”

的確，作為未來零碳化建筑設(shè)計標(biāo)桿的格拉夫頓碳光別墅、金斯潘零排放住宅等，相比泰晤士河兩岸的別墅住宅售價高達(dá)四、五千萬英鎊，拉夫頓碳光別墅只有3.2千萬英鎊，而金斯潘零排放住宅只標(biāo)價1.8千萬英鎊。另一方面，同比倫敦金融城內(nèi)動輒500萬英鎊一套的公寓，斯特拉特零碳化大廈的房價并不算貴，便宜的23萬英鎊，最貴的不超過250萬英鎊，價格非常有吸引力。

這個價位更具有深長的意味：綠色住宅并非奢侈品，而已經(jīng)是普通中產(chǎn)階級完全能夠負(fù)擔(dān)得起的房地產(chǎn)商品，它正在成為地產(chǎn)業(yè)的主流產(chǎn)品。《金融時報·觀察家》主編凱麗·鮑瑞爾說：“低碳型與零碳化建筑絕不是偽裝的生態(tài)怪胎，而代表著一座城市居住社群和居住文化的發(fā)展。因此就市場的未來趨勢而言，民居類低碳型與零碳化房屋必然將回到它自身合理的價位。”

  （王志成/譯，譯據(jù)英國雜志《金融時報·觀察家》旬刊2015年第19期）